Syndic de copropriété

QU'EST CE QU'UNE COPROPRIÉTÉ ?

« Condominio » pour l’Italie, « condominium » pour les anglo-saxons ou encore « co-ops » pour les new yorkais.

L’article 664 du code civil napoléonien fixait l’ébauche des régles de la copropriété

Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ; le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.

La révolution industrielle, le regroupement des populations, la construction de bâtiments collectifs, la notion de collectivité de propriétaires dépasse largement la réglementation.
L’apparition de nouvelles technologies (charbon, gaz d’éclairage, électricité, ascenseur, etc…), de nouvelles exigences de confort vont conduire à un développement rapide pendant le 19° siècle de nouveaux services collectifs et de nouvelles installations dans l’immeuble.
Le recours au portier du début du 19° siècle (futur gardien concierge) va prendre un essor considérable pour arriver à son apogée à la veille de la seconde guerre mondiale.

La règle de gestion entre les propriétaires est quasi uniquement fixée par le cahier des charges, véritable acte d’adhésion à la collectivité de l’immeuble. On retrouve encore cette notion d’adhésion et d’acceptation du nouvel arrivant dans les « housing cooperative » ou co ops new yorkais, qui valident ou pas le nouvel arrivant dans l’immeuble. C’est dans ce contexte qu’est promulguée la première véritable loi du 28 juin 1938 sur la copropriété fixant le « statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ». Elle contribue à généraliser le règlement de copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires.

La loi du 10 juillet 1965 harmonise la réglementation de la copropriété.

La plupart de ses dispositions sont d’ordre public (Article 43 Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition), elle rend inefficaces les clauses du règlement de copropriété, contraires à son contenu.

Elle définit la copropriété en son article 1 comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

  • La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
    • Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
    • Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (article 14).

Dans l’esprit du législateur, elle vise à faciliter la gestion de la copropriété, faciliter la prise de décision par l’assemblée générale et garantir les droits individuels des copropriétaires. Elle simplifie l’administration de la vie collective.