Entre l’organisation des assemblées générales, la gestion des comptes et l’application des décisions votées par les copropriétaires, le syndic occupe une place centrale dans la vie d’une copropriété. Pourtant, malgré son importance, son fonctionnement reste souvent flou pour beaucoup. Comment est-il choisi ? Quelles sont exactement ses missions ? Et comment se distingue-t-il du syndicat des copropriétaires ou du conseil syndical ?
Cet article vous propose un éclairage complet pour mieux comprendre le rôle et le fonctionnement du syndic au sein d’une copropriété.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, représente la copropriété et assure l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Sa mission principale est d’administrer l’immeuble dans le respect du cadre légal.
Parmi ses responsabilités figurent notamment :
- La préparation et l’organisation des assemblées générales, dans les délais et règles fixés par la loi.
- Le respect et l’application du règlement de copropriété.
- La gestion quotidienne de l’immeuble, notamment l’entretien, les réparations votées en AG, ou encore la coordination des travaux.
- L’élaboration du budget prévisionnel et la tenue des comptes de la copropriété.
À noter : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndic doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé dédié au syndicat des copropriétaires.
Comment le syndic de copropriété est-il désigné ?
La désignation d’un syndic suit une procédure encadrée.
- Mise en concurrence
Avant l’assemblée générale, le conseil syndical doit comparer plusieurs projets de contrats de syndic. Tout copropriétaire peut aussi proposer un candidat. Cette phase doit être anticipée, car réunir différents contrats peut prendre du temps.
- Vote en assemblée générale
Le syndic est élu à la majorité absolue des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
À savoir : si aucun syndic n’est choisi, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour demander la nomination d’un syndic judiciaire chargé d’assurer la gestion provisoire.
- Durée du mandat
Le mandat d’un syndic est limité à trois ans maximum, renouvelable par un vote en assemblée générale.
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Syndic professionnel ou syndic bénévole : quelles différences ?
Une copropriété peut confier sa gestion soit à un syndic professionnel, soit à un syndic bénévole.
Le syndic professionnel
Il peut exercer à titre individuel ou au sein d’une société.
Il doit :
- Disposer d’une carte professionnelle “S”,
- Souscrire une garantie financière,
- Être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.
Ses prestations sont rémunérées.
Le syndic bénévole
Il s’agit d’un copropriétaire élu en assemblée générale.
Il n’est pas rémunéré et n’a pas les mêmes obligations qu’un syndic professionnel. Il est cependant recommandé qu’il souscrive une assurance responsabilité civile spécifique, financée par la copropriété.
Syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical : qui fait quoi ?
Une copropriété fonctionne grâce à trois entités complémentaires :
Le syndicat des copropriétaires
C’est l’ensemble des copropriétaires. Il vote les décisions importantes : travaux, budget, choix du syndic…
Le syndic de copropriété
Il applique les décisions prises en AG, gère les finances, administre l’immeuble et représente le syndicat.
Le conseil syndical
Composé de copropriétaires élus, il joue un rôle de liaison, de contrôle et d’assistance auprès du syndic.
Il vérifie par exemple les dépenses, l’exécution des contrats ou la gestion des prestataires.
Pourquoi une copropriété peut-elle changer de syndic ?
Le changement de syndic peut intervenir pour différentes raisons :
- Fin de mandat non renouvelé : les copropriétaires souhaitent changer de prestataire.
- Démission du syndic : celui-ci peut refuser la reconduction du contrat.
- Révocation en cours de mandat : si le syndic manque gravement à ses obligations (erreurs de gestion, absence de suivi, non-respect de la loi…).
La révocation doit obligatoirement être votée en assemblée générale, sur la base d’un ordre du jour motivé.
Comment changer de syndic ?
Le remplacement d’un syndic doit suivre une procédure claire.
- Préparer l’assemblée générale
La résolution portant sur le changement de syndic doit être inscrite à l’ordre du jour.
- Mettre en concurrence plusieurs syndics
Le conseil syndical rassemble différents projets de contrats afin de comparer les prestations et les tarifs.
Chaque contrat doit être accompagné d’une fiche d’information standardisée.
À noter : la mise en concurrence n’est pas obligatoire si la copropriété n’a pas de conseil syndical ou si l’AG précédente a voté sa dispense.
- Voter en assemblée générale
L’élection du nouveau syndic se fait à la majorité absolue (article 25).
Si aucun candidat n’atteint cette majorité mais qu’un projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote peut être organisé dans la foulée, cette fois à la majorité simple.
- Passation entre l’ancien et le nouveau syndic
Une fois le nouveau syndic élu, l’AG fixe la date de fin du contrat en cours.
L’ancien syndic doit alors transmettre l’ensemble des documents de la copropriété selon des délais légaux :
- 15 jours pour la situation de trésorerie,
- 1 mois pour les documents techniques (comme le DTG),
- Jusqu’à 3 mois pour la remise des comptes après clôture.
En cas de non-respect, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut envoyer une mise en demeure, voire saisir le tribunal.
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