Le Cabinet SALMON s’implique dans les analyses de marché de l’immobilier. Les valeurs locatives des biens sont communiquées à l’observatoire de l’immobilier. Les loyers sont analysés au niveau des villes, du département et comparés aux résultats nationaux.
POURQUOI FAIRE APPEL À UN PROFESSIONNEL ?
Connaissance du marché / des prix
Conseil sur l’aspect patrimonial
A quoi sert le calcul de la rentabilité locative d’un bien ?
- En immobilier, il existe deux types de rémunération possibles dans le cadre d’un investissement immobilier :
- la perception des loyers
- la réalisation d’une plus-value immobilière
Depuis la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont poursuivi une baisse plus ou moins rapide en fonction des pays et des départements. Les opportunités de profiter de fortes augmentations des prix dans les années à venir sont très réduites, voire inexistantes. L’imposition sur les plus-values augmente fortement. Dans ces conditions, il est préférable d’avoir un appartement qui procure une bonne rentabilité locative. Un calcul de la rentabilité locative brute/nette/fiscale de chaque appartement confié en gestion est établi.
La rentabilité brute :
- Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Elle permet la comparaison entre les villes, constitue un argument de vente, elle est souvent mise en avant sur la vente d’un bien occupé.
La rentabilité nette :
- Elle est calculée toujours en prenant le prix d’acquisition mais en affinant les charges réelles qui vont impacter l’investissement.
La rentabilité nette fiscale :
- Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien, Pinel…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas. Des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité. Elle permet une comparaison de l’investissement immobilier avec les autres placements. Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Le niveau de rentabilité d’un logement n’est pas le seul critère pour investir dans l’immobilier locatif, le logement peut offrir d’autres avantages (loger des membres de sa famille, servir de résidence secondaire…) et il permet surtout de se constituer un patrimoine.
Mise en location du bien / détermination du prix du loyer / des provisions sur charges / des taxes et impôts
Nous déterminons avec vous le régime de location le plus adapté à votre bien, à sa situation, à ses caractéristiques et à votre profil. « Refaire une beauté » de votre appartement « home staging » pour le valoriser, proposer le meilleur rapport qualité/prix vous permettra de rentabiliser dans les meilleures conditions l’appartement ou la maison. En fonction des travaux à réaliser dans le logement, nous examinons avec vous les subventions ANAH, primes, aides, prêts ou déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier.
Nous faisons le point sur les diagnostics immobiliers dont vous disposez et les complétons si nécessaire.
Nous fixons ensemble le prix du loyer, un loyer trop élevé bloquera la réalisation de la location, vous perdez de précieux mois de loyer (vacance locative) et les locataires auront tendance à chercher un appartement conforme au prix du marché. Un loyer trop faible vous ferait perdre de l’argent et réduirait la rentabilité !
Nous calculons les provisions de charges récupérables auprès du locataire, nous attirons votre attention sur toute anomalie que nous pourrions constater dans les comptes de copropriété.
Nous examinons ensemble la fiscalité à laquelle sera soumise la location (Déclaration des loyers aux impôts/Régime réel-Micro Foncier/Frais déductibles).
Souscription des assurances propriétaire obligatoires
- La loi ALUR a donné obligation à tout copropriétaire y compris non occupant d’assurer sa responsabilité civile personnelle en complément de l’assurance souscrite par la copropriété et de celle de son locataire éventuel. En effet, ne rentre pas dans l’objet de l’assurance de la copropriété aussi complet soit-il de garantir la responsabilité civile du bailleur. Cette responsabilité peut notamment être directement engagée en cas de dommages mobiliers ou corporels du fait d’installations privatives appartenant au copropriétaire bailleur, par exemple:
- Chute d’un élément d’une cuisine équipé blessant le locataire
- Incendie ou explosion imputables à une installation électrique ou gaz défectueuse
- Chauffe-eau mal installée qui inonde le mobilier de plusieurs appartements
- Un sinistre important est susceptible d’engager financièrement le patrimoine d’un copropriétaire responsable.
- En plus de la garantie légale, nous invitons les copropriétaires à compléter les garanties dans les cas suivants:
- Prise en charge de la franchise mise à votre charge par l’assurance de la copropriété (ce cas est de plus en plus fréquent pour des montants> 2000 €)
- Intervention en cas d’absence temporaire de locataire (entre deux locations par exemple) ou d’occupants
- Protection juridique
- Responsabilité du bailleur du fait d’un défaut d’assurance du locataire.
- Souscription des assurances dommage ouvrage pour les travaux bénéficiant d’une garantie décennale
- Contrôle des assurances des intervenants
Étude de la solvabilité du locataire / constitution du dossier de location
La loi ALUR inverse la logique et un décret d’application (décret 2015-1437 du 5 novembre 2015) fixe la liste des documents que le bailleur pourra demander au candidat locataire et à la personne qui se porte caution pour lui. Le dispositif ALUR entrera en vigueur en fonction du décret à paraître. Ces documents permettent de s’assurer de l’identité, du niveau de ressources du candidat et de sa solvabilité.
Documents pouvant être réclamés en application du décret 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Liste des pièces justificatives pouvant être éxigées de chacun des candidats à la location
- A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
- 1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
- 2. Passeport français ou étranger.
- 3. Permis de conduire français ou étranger.
- 4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.
- B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- 1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
- 2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
- 3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
- 4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
- C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- 1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
- 2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- 3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- 4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
- 5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- 6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
- 7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
- D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- 1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- 2. Trois derniers bulletins de salaires.
- 3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
- 4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- 5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- 6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
- 7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
- 8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- 9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Liste des pièces justificatives pouvant être éxigées de leurs cautions
- A. – Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
- 1. Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
- 2. Passeport français ou étranger ;
- 3. Permis de conduire français ou étranger ;
- B. – Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
- 1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
- 2. Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
- C. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- 1. Dernière quittance de loyer.
- 2. Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
- 3. Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
- 4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
- D. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- 1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
- 2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- 3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- 4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
- 5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- 6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
- E. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- 1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- 2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- 3. Trois derniers bulletins de salaires.
- 4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées.
- 5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- 6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Rédaction du bail approprié au bien immobilier
Le type de bail est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. A l’occasion de la signature du bail, les éventuelles garanties, allocations ou aides auxquelles le locataire peut prétendre sont mises en place (APL, ALF, ALS, Loca Pass, garantie Visale, FSL).
Entrée du locataire / Établissement de l’état des lieux
Les modalités de l’état des lieux sont précisées dans l’article 3-2 de la loi.
L’état des lieux, appelé aussi « constat d’état des lieux », est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte.
Dans l’intérêt du locataire et du propriétaire, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d’éviter des litiges au départ du locataire. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.
C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.
Il est prévu pour le locataire, la possibilité de modifier l’état des lieux au cours du 1er mois de chauffe du logement pour vérifier qu’il n’y a pas de défauts ou une panne du système de chauffage et/ou de le compléter dans un délai de dix jours à compter de son établissement.
Perception des loyers, des charges, des taxes, révision du loyer
Paiement des charges de copropriété, des travaux privatifs
Participation aux assemblées générales de copropriété
Entretien du logement par des professionnels compétents et reconnus
Des frais de gestion 100% déductibles des revenus fonciers, avec les taux de CSG/RDS et l’impôt sur le revenu, ils ne coutent que la moitié.
Établissement des éléments pour la déclaration des revenus fonciers et d’impôt
Un mandat de gestion locative précis et clair
- Les parties : Le mandat ne peut être donné que par écrit. Un exemplaire original est établi pour chacune des parties.
- La désignation du bien : Le mandat reprend avec précision la description du bien (numéro de lot, étage, nombre de pièces, annexes, cave, garage etc…)
- Les missions précises du mandataire en gestion : Le mandat de gestion est obligatoirement exclusif. Il doit préciser l’étendue de la mission confiée. L’administrateur de biens, ne peut pas dépasser les limites de son mandat. A l’inverse, il n’est pas tenu au-delà de ce qui a été porté dans celui-ci. Le mandat de gestion précise également la fréquence de reddition des comptes. Elle est libre sans toutefois supérieure à un an. Elle peut être mensuelle, bimensuelle, trimestrielle, semestrielle.
Un engagement limité dans le temps
Comme tout mandat, le mandat de gestion locative précise la date de signature et le numéro d’enregistrement. Il est conclu pour une durée annuelle, avec un renouvellement par tacite reconduction.
Des honoraires de location
L’organisation de la visite et la constitution du dossier du locataire. Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret et révisable chaque année. Depuis le 1er septembre 2014, le montant des honoraires liés à la visite des lieux, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail sont plafonnés par décret.
Ces honoraires sont applicables selon la zone géographique où est situé le bien loué:
- 12 € par m2 de surface habitable en zone très tendue;
- 10 € par m2 de surface habitable en zone tendue;
- 8 € par m2 de surface habitable en dehors des zones tendues et très tendues;
- L’état des lieux d’entrée est plafonné pour l’ensemble du territoire à 3 € par m2;
- Aucune rémunération n’est due avant la signature du bail.
Vous souhaitez discuter de votre projet immobilier à Nice ?
Contactez le Cabinet Salmon
